Podczas poszukiwań idealnego biura, większość najemców skupia się na lokalizacji i cenie czynszu. Jednak prawdziwy, często ukryty koszt, który potrafi wywrócić cały budżet, to fit-out – czyli proces adaptacji i wykończenia surowej powierzchni do standardu „pod klucz”.
Jako eksperci rynku komercyjnego, wiemy, że negocjacje dotyczące fit-outu to jeden z najważniejszych etapów całego procesu. To, kto za niego zapłaci – Ty czy właściciel – wpłynie bezpośrednio na wysokość Twojego czynszu, wymaganej kaucji i długość „wakacji czynszowych”.
Przeanalizujmy dwa główne scenariusze.
Scenariusz 1: Właściciel pokrywa koszty fit-outu
W tym modelu właściciel budynku oferuje „Budżet na adaptację” (z ang. Tenant Improvement Allowance lub TIA). Jest to określona kwota, np. 300-500 EUR na m², którą możesz wydać na wykończenie lokalu.
- Dla kogo to jest? To idealne rozwiązanie dla firm, które muszą chronić swój cash flow na starcie. Nie musisz zamrażać własnych środków na kosztowny remont i możesz przeznaczyć kapitał obrotowy na rozwój biznesu, a nie na ściany i wykładziny.
- Jaki jest haczyk? Nie ma darmowych lunchów. Właściciel traktuje ten budżet jak pożyczkę, którą amortyzuje (wlicza) w Twój miesięczny czynsz bazowy. W efekcie, przez całe 5 czy 7 lat umowy płacisz wyższy czynsz, niż płaciłbyś, inwestując własne środki. W ostatecznym rozrachunku ten model jest zazwyczaj droższy, ale kupuje Ci bezcenny spokój finansowy na starcie.
Scenariusz 2: Najemca płaci za fit-out (Inwestycja za warunki)
To model, w którym Ty, jako najemca, bierzesz na siebie cały koszt adaptacji powierzchni. Wymaga to posiadania znacznego kapitału na wejściu, ale daje Ci potężną pozycję negocjacyjną.
- Dla kogo to jest? Dla firm stabilnych finansowo, które traktują wykończenie biura jako długoterminową inwestycję, a nie koszt. To także wybór dla firm, które mają bardzo specyficzne wymagania co do standardu i nie chcą być ograniczane budżetem TIA od właściciela.
- Co zyskujesz? Skoro inwestujesz własne pieniądze w podniesienie standardu nieruchomości (na czym właściciel skorzysta po Twoim wyjściu), my jako Twoi agenci walczymy o twarde ustępstwa finansowe:
- Długie Wakacje Czynszowe: Absolutna podstawa. Negocjujemy okres (np. 6-9 miesięcy) bez czynszu, który nie tylko pokrywa czas remontu, ale także daje Ci finansowy „oddech” na start.
- Niższy Czynsz Bazowy: Ponieważ właściciel nie ponosi żadnych kosztów adaptacji i od razu cieszy się stabilnym najemcą, wyjściowa stawka czynszu powinna być znacząco niższa niż w Scenariuszu 1.
- Obniżona Kaucja: Twoja inwestycja w lokal staje się dla właściciela dodatkowym zabezpieczeniem, co jest silnym argumentem za obniżeniem kaucji gwarancyjnej.
Wskazówka Eksperta: Dwie klauzule, na które musisz uważać
Niezależnie od wybranego modelu, w umowie musisz zwrócić uwagę na dwa zapisy:
- Klauzula Przywrócenia do Stanu Pierwotnego: To jedna z najniebezpieczniejszych pułapek. Standardowy wzór umowy może Cię zmusić do… rozebrania całego Twojego drogiego fit-outu na koniec najmu. To gigantyczny, absurdalny koszt. Zawsze twardo negocjujemy całkowite usunięcie tego zapisu.
- Zasady Rozliczenia Nakładów: Co się dzieje z Twoją inwestycją, jeśli skorzystasz z „klauzuli wyjścia” (break clause)? Umowa musi precyzować, czy nakłady „przepadają”, czy są proporcjonalnie rozliczane.
Podsumowanie: Fit-out to narzędzie negocjacyjne
Wybór modelu finansowania fit-outu to strategiczna decyzja. Nie ma jednej „dobrej” odpowiedzi – wszystko zależy od Twojej płynności finansowej, planów rozwojowych i strategii. Potraktuj fit-out nie jako koszt, ale jako najważniejsze narzędzie negocjacyjne do walki o czynsz i wakacje czynszowe.
Planujesz relokację biura i nie wiesz, który model finansowania fit-outu wybrać? Chcesz wiedzieć, ile realnie kosztuje wykończenie metra kwadratowego biura w Warszawie?
Skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci stworzyć budżet i wynegocjować warunki, które pozwolą Ci skupić się na biznesie, a nie na kosztach remontu.
Napisz do nas > biuro@resproperty.pl <
