Kiedy rozmawiam z klientami, często słyszę pytanie: „Czy w dobie pracy hybrydowej biura w ogóle są jeszcze potrzebne?”. Media lubią wieszczyć ich koniec, ale dane i nasze codzienne transakcje pokazują zupełnie inny obraz.
Rynek biurowy w Warszawie nie umarł – on gwałtownie dojrzał. Mamy do czynienia z rynkiem głębokich kontrastów. Aby zrozumieć, co się dzieje, musimy przeanalizować dwie kluczowe siły: kto dziś wynajmuje (Popyt) i ile powierzchni jest faktycznie dostępne (Podaż).
Popyt (Demand): Kto dziś wynajmuje i dlaczego?
Era „biurka dla każdego” minęła. Dziś biuro przestało być tylko miejscem pracy, a stało się narzędziem HR do przyciągania i zatrzymywania talentów. To doprowadziło do najważniejszego trendu na rynku: „flight to quality”, czyli ucieczki w stronę jakości.
Firmy mogą potrzebować nieco mniej powierzchni niż 5 lat temu, ale chcą, aby była to powierzchnia najwyższej klasy.
Kto napędza ten popyt?
- Sektor Technologiczny (IT): Mimo globalnych cięć, to wciąż jedna z najsilniejszych branż. Firmy te konkurują o najlepszych specjalistów, a nowoczesne, świetnie zlokalizowane biuro z certyfikatami ekologicznymi (ESG) jest kluczową kartą przetargową.
- Usługi dla Biznesu (BPO/SSC): To stabilny silnik warszawskiego rynku. Centra usług wspólnych konsolidują swoje operacje, często przenosząc się z kilku starszych lokalizacji do jednej, flagowej siedziby w nowym budynku.
- Nowi Gracze: Medycyna i Edukacja: To rosnący trend. Prywatne kliniki, centra medyczne i placówki edukacyjne coraz śmielej wchodzą do nowoczesnych biurowców, szukając prestiżowych lokalizacji i wysokiego standardu.
W efekcie widzimy ogromny popyt na budynki nowe, zlokalizowane blisko metra i oferujące bogatą infrastrukturę (kantyny, zielone tarasy, stacje ładowania rowerów).
Podaż (Supply): Gdzie są pustostany i co (nie) będzie się działo?
Tutaj dochodzimy do sedna rynkowego paradoksu. Z jednej strony słyszymy o rekordowo wysokim wskaźniku pustostanów (vacancy rate) w Warszawie, sięgającym kilkunastu procent.
Dlaczego to mylące? Wysoka dostępność powierzchni nie jest równomierna. Jest ona skoncentrowana głównie w starszych budynkach (Klasy B), często w jednej, starzejącej się lokalizacji (jak np. Służewiec). Te budynki wymagają gigantycznych nakładów kapitałowych (CAPEX) na modernizację, aby sprostać dzisiejszym standardom (zwłaszcza ESG), na czym właścicielom nie zawsze zależy.
Prawdziwa historia to „Luka Podażowa” Podczas gdy popyt skupia się na jakości, nadchodzi zapaść po stronie nowej podaży. Z powodu wysokich kosztów budowy, drogiego finansowania i ogólnej niepewności, deweloperzy niemal całkowicie wstrzymali uruchamianie nowych projektów.
Oznacza to, że biurowce, które są obecnie w budowie, zostaną oddane do użytku lada moment. A potem? Długo, długo nic.
Podsumowanie: Rynek Najemcy, ale już nie na długo
Mamy więc paradoks: wysoki wskaźnik pustostanów ogółem, ale bardzo niska dostępność w budynkach najwyższej klasy, na które jest największy popyt.
Co to oznacza dla Ciebie jako Najemcy? Wciąż mamy „rynek najemcy”, ale tylko jeśli jesteś skłonny do kompromisu i wybierzesz starszy budynek. Jeśli jednak celujesz w jakość – w budynek, który przyciągnie talenty – zegar tyka.
Najlepsze powierzchnie znikają szybko. Za 2-3 lata, gdy luka podażowa stanie się faktem, a popyt na jakość nie osłabnie, właściciele najlepszych budynków zaczną dyktować warunki, a czynsze pójdą w górę. Najlepszy moment na wynegocjowanie stabilnej, długoterminowej umowy na świetnych warunkach jest właśnie teraz.
Chcesz wykorzystać ten strategiczny moment na rynku? Szukasz flagowej siedziby, która pomoże Twojej firmie rosnąć?
Porozmawiaj z nami. Znajdziemy powierzchnię, która spełnia wymogi ESG i pomożemy wynegocjować warunki, zanim rynek przechyli się na stronę właścicieli.
Napisz do nas > biuro@resproperty.pl <
